Banky na hypotékách vydělávají čím dál míň a jejich marže padají. Podle nedávné analýzy serveru E15 z toho plyne jedno: sazby hypoték nejspíš ještě porostou, i když Česká národní banka svoje sazby drží nebo snižuje. Pojďme si vysvětlit, proč se to děje a co teď dělá rozdíl, když řešíte novou hypotéku nebo refinancování.

Proč hypotéka nezlevní jen proto, že ČNB sníží sazby

Cena hypoték se neřídí přímo základní sazbou ČNB. Ta ovlivňuje hlavně krátkodobé peníze – spotřebitelské úvěry, kontokorenty, sazby na spořicích účtech. Hypotéka je jiný svět.

  • Banka si peníze na dlouhou hypotéku musí zajistit na řadu let dopředu. Cena těchto „dlouhých peněz“ se odvíjí od úrokových swapů a očekávání trhu, ne od toho, co ČNB udělá příští čtvrtletí.
  • Když jsou dlouhé tržní sazby vysoko, je drahá i hypotéka – bez ohledu na krátkou sazbu centrální banky.
  • Do sazby se promítají i náklady na vklady (banka soupeří o vaše úspory), regulace a riziková přirážka.

Co znamená propad marží

Marže je ten kousek, který si banka na úvěru nechá po odečtení nákladů na peníze. Podle E15 teď u hypoték klesá. Zní to jako dobrá zpráva pro klienta, ale ve skutečnosti to tlačí opačným směrem: banky nemají z čeho dávat velké slevy z ceníkových sazeb.

Prostor pro vyjednanou slevu se zužuje. Rozdíl mezi sazbou „z výlohy“ a tím, co reálně podepíšete, bývá menší než před rokem.

Kam se trh dívá

Hypoteční trh sleduje kulaté psychologické hranice u průměrné nabídkové sazby. Když je sazby prorazí směrem nahoru, část zájemců couvne a poptávka se přibrzdí.

Zatím je ale trh v roce 2026 v lepší kondici než loni. Lidé si na vyšší sazby zvykli a odkládanou koupi bytu už nechtějí protahovat donekonečna.

Co s tím teď

  • Nová hypotéka: nechte si připravit víc nabídek najednou. I rozdíl v desetinách procentního bodu se za celou dobu splácení u větší hypotéky počítá v řádu statisíců korun.
  • Délka fixace: kratší (3 roky) je sázka na brzký pokles sazeb. Delší (5–7 let) je jistota stabilní splátky. Když čekáte spíš růst nebo stagnaci, delší fixace dává klid.
  • Refinancování: pokud vám končí fixace, začněte to řešit 3–6 měsíců předem a bavte se i se stávající bankou. Retenční nabídka je vyjednávací karta – ale ověřte si, jestli není lepší jinde.
  • Rozpočet: nepočítejte s nejlepší možnou sazbou. Nechte si rezervu pro případ, že u příští fixace bude splátka vyšší.
Tip: Když vám do konce fixace zbývá víc než rok, zeptejte se banky, jestli umožňuje „přefixovat“ dřív. Někdy se to vyplatí, jindy je v tom sankce za předčasné splacení – nechte si spočítat obě varianty.
Chcete vědět, na jakou sazbu teď reálně dosáhnete? Porovnejte si aktuální nabídky hypoték na sazbomat.cz nebo napište specialistovi – projdeme spolu čísla i variantu refinancování.